Kakšna je vloga upravnika pri sanaciji fasade
Pri stavbah lahko zgolj s strokovnim in pravilno načrtovanim vzdrževanjem zagotovimo boljše bivalne in delovne razmere, ohranjanje ali celo povečanje njene vrednosti in znižanje stroškov obratovanja za uporabnike stavb. Pri tem mislimo tako na redno vzdrževanje (redni pregledi in servisi delov stavbe in vgrajenih naprav, manjša popravila ali obnove ipd), kakor tudi na večja investicijska vzdrževanja, med
katerimi se v zadnjem času največkrat pojavlja sanacija fasade z vgradnjo dodatne toplotne izolacije. Pri individualnih stavbah je vzdrževanje le teh prepuščeno lastnikom samim, medtem ko je v primerih večstanovanjskih stavb upravnik stavbe zadolžen, da skupaj z etažnimi lastniki kot dober gospodar poskrbi za strokovno in finančno optimalno vzdrževanje stavbe v celotni življenjski dobi.
Slika 1: Stavba pred začetkom sanacije
Primer sanacije fasade na Gradnikovi cesti
Slika 2: Detajl obdelave pred obdelavo špalete in protipožarni pas volne nad oknom
Potek izbire izvajalca
Dominvest d.o.o. je kot novo izbrani upravnik predmetnih stavb že v času prevzemanja stavb v upravljanje, torej v marcu in aprilu 2013, za vse etažne lastnike izdelal in predstavil Tehnično in finančno analizo energetske prenove stavbe. Na osnovi predstavljenih in predanih dokumentov, ki so dostopni na spletni strani http://www.dominvest.si (Inženiring/Energetski inženiring /Izdelana dokumentacija -
reference), so se etažni lastniki odločili za izvedbo sanacije fasade pred posodobitvijo ogrevalnega sistema. Upravnik Dominvest d.o.o. je izvedel razpis za izbiro izvajalca sanacije fasade, pridobljene ponudbe in primerjalno analizo le teh pa kasneje predstavil predhodno imenovanim predstavnikom nadzornih odborov stavb. Le ti so se po posvetovanju z upravnikom odločili za ožji izbor ponudnikov, ki so jih povabili na predstavitev. Nadzorni odbor je skupaj z upravnikom izbral
najugodnejšega ponudnika. Upravnik je pripravil podpisno listo etažnih lastnikov s sklepom o izbiri izvajalca po točno določeni ponudbi in znesku, katero so etažni lastniki podpisali z več kot 75% soglasjem po solastniških deležih. Po predhodni uskladitvi z nadzornima odboroma je upravnik v imenu etažnih lastnikov podpisal pogodbo o izvajanju del sanacije fasade z izbranim izvajalcem.
Potek izvedbe sanacije fasade
Upravnik je pred začetkom del oddal vlogo za pridobitev nepovratnih sredstev Eko sklada, med samo sanacijo pa nadziral izvedbo sanacijskih del. Tedensko so na gradbišču potekali sestanki članov nadzornih odborov stavb, predstavnika upravnika in izvajalca, na katerih so prisotni sproti usklajevali izvedbo in zahteve etažnih lastnikov ter reševali morebitne nastale probleme. Stanovalci so se poleg sanacije
fasade odločili tudi za menjavo starih in dotrajanih oken v skupnih prostorih, nekateri izmed njih pa celo za sočasno menjavo le teh v svojih stanovanjih. Pred zaključkom del je upravnik poskrbel, da so se opravila vsa dogovorjena dela in opravila primopredaja izvedenih del na fasadi med izvajalcem in etažnimi lastniki, ki so jih zastopali člani nadzornih odborov. Po podpisu primopredajnega zapisnika je upravnik v skladu z zahtevami Eko sklada oddal izjavo o zaključku del, tako da
bodo pridobljena nepovratna finančna sredstva.
Slika 3: Končni izgled stavbe po sanaciji (balkonski del).
Učinski sanacije fasade
Vrednost celotne investicije znaša nekaj več kot 190.000 €, med in po sanaciji se ni podražila, temveč je ostala enaka kot po izbrani ponudbi. Sanacija se bo delno financirala s sredstvi zbranimi na rezervnem skladu in nepovratnimi sredstvi Eko sklada, preostanek pa se bo odplačeval z vplačili v rezervni sklad v 36 mesečnih obrokih. V že omenjeni analizi energetske prenove, ki jo je pred sanacijo pripravil
upravnik Dominvest d.o.o., so se ocenjevali prihranki pri rabi toplote za ogrevanje zaradi sanacije fasade na okoli 35% oziroma 23.000 € letnih prihrankov pri stroških ogrevanja. Po prvi kurilni sezoni z vgrajeno dodatno toplotno izolacijo fasade je bil dejansko izmerjen prihranek kurilnega olja več kot 30.000 litrov (več kot 50%) oziroma več kot 30.000 € glede na povprečje porabe preteklih treh kurilnih sezon. Seveda je potrebno upoštevati, da je bila letošnja zima dokaj mila, vendar je
prihranek toplote celo presegel ocene. Enostavna vračilna doba investicije bo ob upoštevanju subvencije Eko sklada znašala med štiri in pet let.
Slika 4: Končni izgled stavbe po sanaciji (vhodi-severni del stavbe).
Sanacija fasad na večstanovanjskih stavbah na Gradnikovi cesti v Radovljici je primer dobre prakse, kjer aktiven in strokoven upravnik v sodelovanju z etažnimi lastniki pripomore k načrtovanim vzdrževanjem stavbe, novemu privlačnejšemu videzu stavbe, ohranjanju ali celo povečanju njene vrednosti, izboljšanju bivalnih in zdravstvenih razmer v stanovanjih in znižanju obratovalnih stroškov za stanovalce.
Sodelavci družbe Dominvest d.o.o. se morebitnega podobnega sodelovanja veselimo tudi z vami.
Zakaj je pravilna izvedba požarne zaščite pri izvedbi fasade nujna (protipožarne lamele-pregrade nad okni), si lahko preberete na sledeči povezavi.
O tej temi smo obširno že govorili v oddajah Radia Triglav, katero si lahko poslušate spodaj:
Pripravila: Marko Ahčin, univ. dipl. inž. grad.
Jan Hlade, univ. dipl. inž. grad.