Kratki odgovori na nekaj najpogostejših vprašanj

Ali lahko nepremičnino prodamo sami ali za to potrebujemo nepremičninsko agencijo?

Vse transakcije z nepremičninami lahko izvajamo sami. A potrebno se je zavedati, da gre v osnovi za dokaj zapletene posle, ki so povezani tudi z večjimi denarnimi zneski, zato je zelo priporočljivo sodelovanje z nepremičninsko agencijo. Le ta skrbi za interese obeh pogodbenih strank in zagotavlja pravilnost posla.

Ali lahko nakup nepremičnine v celoti financiramo s posojilom?

Višina odobrenega posojila je v osnovi odvisna od našega dohodkovnega statusa, šele nato pride na vrsto zavarovanje. Zato je nakup možno financirati v celoti s posojilom, če nam mesečni dohodki to omogočajo in če poleg kupljene nepremičnine v zavarovanje vključimo še kaj dodatnega, npr. poroka, zavarovanje pri zavarovalnici, drugo nepremičnino, ipd.

Kakšen je postopek prodaje kmetijskega ali gozdnega zemljišča?

Gre za nekoliko bolj zapleten postopek od klasičnega, kjer se enostavno sklene pogodbo, plača davke, overi podpis prodajalca in uredi vpis v zemljiško knjigo, saj je potrebno pridobiti soglasje upravne enote, ki skrbi za ustrezno obveščenost predkupnih upravičencev. V določenih primerih je potrebno soglasje še kakšnega od državnih organov, npr. TNP.

Kdo lahko oceni vrednost nepremičnine?

Neformalno mnenje o oceni vrednosti nepremičnine nam lahko poda vsak, ki se z nepremičninami bolj profesionalno ukvarja (npr. nepremičninski posredniki so na trgu prisotni vsak dan in imajo zelo dober vpogled v samo dogajanje). Za sodne ali davčne postopke, za potrebe pridobivanja posojil in ostale formalne zadeve pa je potrebna cenitev, ki jo izdela sodni cenilec ali pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin.

Kakšna je višina davčnih obveznosti pri prodaji nepremičnine?

Pri vseh odplačnih transakcijah, ki jih izvajajo fizične osebe, se vedno plača davek na promet nepremičnin, ki znaša 2% od zneska kupnine. V kolikor je prodajalec nepremičnino pridobil po 1. 1. 2002, je zavezan tudi k plačilu dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine. Davčna stopnja z leti lastništva pada, je pa tudi kar nekaj oprostitev, npr., če je prodajalec tri leta pred prodajo v nepremičnini dejansko bival, dohodnine ne plača. 

Kakšna je višina davčnih obveznosti pri podaritvi nepremičnine?

V kolikor gre za prvi dedni red, kar pomeni za prenos s staršev na otroke, vnuke, zeta ali snaho oziroma med samima zakoncema, je le ta prost davčnih obveznosti. Za katerikoli drug dedni red je davčna stopnja precej različna in tudi visoka, saj znaša od 5 pa tja do 39%, zato je v večini primerov pametneje poiskati katero od drugih možnosti za prenos lastništva.

Kje lahko preverimo, ali je nepremičnina prosta vseh bremen?

Osnovna evidenca za pravice na nepremičninah je zemljiška knjiga. V njej najdemo podatke o lastnikih, vseh morebitnih bremenih, kot sta npr. služnostna pravica ali hipoteka, ter tudi zaznambah, ki povedo, da se z nepremičnino nekaj dogaja (npr. plomba – zaznamba vpisa, zaznamba spora, ipd.). Zemljiška knjiga je dostopna na internetu, vpogled vanjo pa je brezplačen.

Zakaj nepremičnino prodati ali kupiti preko nepremičninske agencije?

Nepremičninska agencija v osnovi skrbi za nevtralnost posla, kar pomeni, da ščiti tako interese prodajalca kot tudi kupca. Ob tem zaradi svoje strokovnosti dodatno zagotavlja, da je preverjeno dejansko in pravno stanje nepremičnine, da so pridobljena vsa soglasja, da so plačani vsi davki ter da je lastništvo preneseno v celoti. Poleg tega je zaradi stalne prisotnosti na trgu in poznavanja področja lahko tudi dober svetovalec pri pomembnih odločitvah.

Kje lahko preverimo, ali so meje zemljišča urejene? 

Osnovna evidenca za podatke o zemljiških parcelah je zemljiški kataster. V njem najdemo polno podatkov, med drugim tudi o urejenosti meja. Večina evidence je sicer brezplačno dostopne na internetu, a je zaradi številčnosti podatkov priporočljiv obisk najbližje izpostave Geodetske uprave ali katerega koli geodetskega podjetja. Večina meja je namreč še vedno neurejenih in lahko hitro zaidemo v težave oziroma spore s sosedi.

Je nepremičnina dobra naložba?

Nepremičnina je naložba kot vsaka druga – z rastjo vrednosti ali iz prilivov od oddajanja ustvarja nek donos ob določeni stopnji tveganja. V osnovi je bolj tvegana ob obveznice in posledično bolj donosna ter manj tvegana od delnice ter tudi manj donosna. Seveda pa to velja za daljše časovno obdobje, kratko ali srednjeročno je možno marsikaj.

Kdaj in zakaj potrebujemo energetsko izkaznico?

Energetsko izkaznico stavbe potrebujemo, ko prodajamo stanovanje ali hišo oziroma le to oddajamo v najem za obdobje daljše od enega leta. Namen energetske izkaznice je kupca ali najemnika seznaniti z energetskimi karakteristikami nepremičnine in ukrepi, ki jih je najbolj smiselno izvesti.